Jak na výměnu nemovitosti?
14. 02. 2020

Jak na výměnu nemovitosti?

Tento článek je především pro ty, kteří ve své nemovitosti, kterou potřebují vyměnit, přímo bydlí a chtějí se ideálně vyhnout přechodnému bydlení někde v pronájmu.

Když to shrnu, máte celkem 4 varianty, jak výměnu nemovitosti realizovat. Prozradím Vám, která z nich je finančně nejvýhodnější a jaká naopak zdánlivě jednoduchá vyjde pěkně draho.

Varianta č. 1

Pokud máte na účtu dostatek peněz, které můžete ihned použít na nákup nové nemovitosti, poté se přestěhovat a v klidu prodat starou nemovitost - v tomto případě asi není co řešit. Ale kdo tenhle luxus má, že?

Varianta č. 2

Pokud máte dostatečné příjmy, můžete si vzít klasickou půjčku (hypotéku) na novou nemovitost, přestěhovat se, a poté starou nemovitost prodat a půjčku z prodeje předčasně splatit. Bude to s nějakou tou sankcí za předčasné splacení, hromada papírování, ale dá se to. Problém nastává ve chvíli, kdy už nějakou hypotéku máte nebo nemáte dostatečně vysoké příjmy. V takových případech půjčku s největší pravděpodobností nedostanete.

Varianta č. 3

S tímto postupem se setkávám nejčastěji a proto jsem si dal práci s tímto článkem. Většinou to začíná stejně, a to větou:

„Nemůžeme si přeci prodat střechu nad hlavou, když ještě nemáme něco nového. Proto nejdříve něco najdeme a až podle toho, co se nám bude líbit, rozjedeme náš prodej.“

Zní to jednoduše, logicky, praxe je ale mnohem složitější a navíc Vás tento manévr může vyjít pěkně draho. 

 V čem je vlastně problém?

Jdete jako zájemce na prohlídku nové nemovitosti a nemáte vyřešené financování (tedy financovat koupi plánujete z Vašeho prodeje, ale ten zatím neřešíte). Pokud konečně najdete novou nemovitost, která splňuje všechny Vaše požadavky, tak ji budete chtít nějak zarezervovat a domluvit se na tom, že „jen“ prodáte svou nemovitost, což určitě nebude trvat tak dlouho (protože je určitě v super lokalitě ) a pak se dokončí tento nákup.

Možná už tušíte, co se stane. Majitel nemovitosti, kterou chcete koupit, VŽDY upřednostní jiného zájemce, který bude lépe připravený a tedy Vám tato vysněná nemovitost, kterou jste hledali, uteče. Počítejte s tím, že čím atraktivnější to bude nabídka (koupě), tím více bude kolem mlsných zájemců. Předpokládám, že si nevyberete „předražený ležák“, který nikdo nechce. Tam by na Vás majitel jistě rád počkal.

Jediné, čím můžete v tento moment bojovat a to ještě ani není jisté, že Vám to pomůže, je vyšší nabídka. Jinými slovy majiteli musíte nabídnout/zaplatit více peněz než ostatní zájemci a to jen proto, že jste zvolili tento postup.

Proč to tak je? A je to opravdu tak jisté?

Odpovězme si společně na to, co ve skutečnosti majiteli říkáte a jak to zní z druhé strany:

Máme zájem o Vaši nemovitost, ale peníze budeme mít (možná!) k dispozici za cca 4….5….6 měsíců.“ (tím je myšleno než zveřejníte Vaší nabídku, než najdete kupce, než ji kupec zarezervuje, než si třeba Váš kupující vyřídí hypotéku, než se podepíší smlouvy, než proběhne katastr...) 

Jenže to ve skutečnosti dostanete teprve peníze z Vašeho prodeje na Váš účet = teprve budete moci podepsat Kupní smlouvu na tuto novou nemovitost. Až pak proběhne klasický převod a majitel dostává peníze. Takže jinými slovy, majitel uvidí Vaše peníze na svém účtu nejdříve za 7….8…. možná až 9 měsíců. A to je opravdu dlouhá doba.

Co je ale ještě horší - je to Váš ničím nepodložený slib, protože vycházíte pouze z Vašich domněnek. Co když Vaši nemovitosti neprodáte za tolik, kolik si myslíte? Co když to bude trvat déle? Co když se něco zadrhne? Víte vůbec, jak a s kým budete svou nemovitost prodávat? Máte vybraného makléře, nebo to zkusíte nejdříve na vlastní pěst? Nedej bože, co když narazíte na nějakého spekulanta, který celý převod zkomplikuje?

Možná na svůj prodej nahlížíte optimisticky. Přirozeně sami sobě věříte. Ale majitel, od kterého chcete kupovat takto optimistický rozhodně nebude. Vždyť Vás vidí poprvé v životě, nezná Vás, neví co se chystáte prodat a už vůbec neví jakou to má reálnou hodnotu. Proto do takového rizika jen tak bez motivace nepůjde.

První co majitele napadne bude "OK, tak si tu Vaši nemovitost prodejte, budu s tím počítat. Ale nebudu do té doby blokovat další zájemce". Jinými slovy: pokud se objeví někdo rychlejší, máte smůlu. A pokud je to hezká nemovitost, určitě tam nebudete jako jediní zájemci.

Jedinou variantou v této situaci je nabídnout, ať přímo nebo nepřímo, vyšší částku než ostatní zájemci. Tou vyšší částkou nemyslím desetitisíce, ale většinou se jedná o částku i +10 % z celkové ceny této nemovitosti (takže jde o stovky tisíc). Protože to je teprve suma, kdy si majitel (a to ještě ne každý) řekne „ok, za to čekání a nejistotu to už možná stojí.“

Jenže je tu stále neprodaná Vaše nemovitost. V této situaci na Vás bude velký tlak a tak přirozeně budete chtít extrémně urychlit prodej Vaší nemovitosti, aby Vaše zaplacená rezervace ještě k té smůle nepropadla. A tento uspěchaný prodej pak bohužel vidím ve většině případů.

Co takový prodej ve skutečnosti pro Vás znamená? Opět ztrátu v podobě cca -10 %, tentokrát na prodejní ceně Vaši nemovitosti, protože není dostatečný prostor na přípravu a průběh Vašeho prodeje.

Dopadá to tak, že se udělají rychle fotky a šup s tím na internet, jako když prodáváte starý rotoped, ideálně někam na bezrealitku, bazoš a když už hoří, dáme to pár realitkám najednou, ať se o to poperou… Heslo zní: Při rychlém jednání sleva! Hlavně rychle, ať nám nepropadne rezervace!

A takhle lidé zacházejí mnohdy s tím nejcenějším co mají a neuvědomují si, o kolik peněz při prodeji přicházejí.

V dnešní době už to dávno není jen o fotkách, pokud chcete ze své nemovitosti vyšší částku. O efektivním prodeji jsem napsal článek ZDE.

Naštěstí je tady ...

Varianta č. 4 

A zároveň můj doporučený postup. Je zde jediná podmínka - musíte být rozhodnuti, že se opravdu chcete stěhovat. Stejně jako když skládáte rezervaci na novou nemovitost. Také nerezervujete nový byt/dům s myslenkou, že "možná to klapne". Prostě s tím už počítáte.

Jedná se o strategicky naplánovaný prodej, který naváže na nákup Vašeho nového bydlení. Základem je NEUSPĚCHANÝ, dokonale zvládnutý prodej Vaší nemovitosti, ze kterého vytěžíte maximální možnou částku a zároveň je zde ve většině případů možné domluvení prodlouženého termínu stěhování.

Domluvení stěhování je velmi individuální a proto je potřeba se přesně domluvit s Vaším makléřem, jak to na začátku prezentovat zájemcům o Vaši nemovitost. Většinou zájemci opožděné stěhování překousnou, nebo se podaří vyjednat dočasný "pronájem" ve Vaší prodávané nemovitosti = že Vás tam kupující za nějakou měsíční úplatu nechá bydlet třeba i mnohem déle. Takový pronájem může posloužit jako pojistka, kdybyste opravdu nemohli najít novou nemovitost delší čas. Toto je vždy méně finančně nákladné, než varianta č.3, protože:

 Díky neuspěchanému prodeji prodáte svou nemovitost za mnohem více peněz.

 Víte přesně, kdy Vám peníze přistanou na účet.

 Víte přesně, do jaké částky můžete hledat novou nemovitost.

 Můžete mít díky tomu i předpřipravené dofinancování hypotékou (pokud by bylo potřeba).

 V očích majitelů a makléřů budete ve velmi výhodné pozici, jako zájemce s hotovostí či běžnou hypotékou. Naopak Vás budou upřednostňovat před těmi, co zvolili výše zmiňovanou 3. variantu.

 

Výměna nemovitost za nemovitost?

Pokud jste dočetli až sem a kladete si ptázku "a co vyměnit můj byt za jiný, větší/menší třeba s doplatkem?"

Tuto variantu jsem záměrně neuvedl, ale protože se mi množily dotazy, tak jsem odpověď doplnil:

Taková výměna jednoduše NENÍ reálná, pokud má být směna pro Vás výhodná. Představte si, jak náročné je vybrat nové bydlení. V první řadě budete chtít, aby Vám vyhovovala nemovitost - její poloha, velikost, stav, patro, výhled... těch kritérií je většinou tolik, že někteří lidé své nové bydlení hledá roky.

A teď si představte, že k tomu všemu jí musí vlastnit člověk, který bude zároveň chtít tu Vaší nemovitost... Jenže tento člověk je s největší pravděpodobností stejně náročný, jako Vy. Takže pravděpodobnost, že mu bude vyhovovat Vaše nemovitost je asi 1:1000000. Jenže tím nekončíme - musíte se shodnout i na hodnotách obou nemovitostí a to posouvá naší pravděpodobnost "shody" do úplného sci-fi... 

 

Závěrem

Hlavně žádný strach. Zkušení makléři toto řeší běžně. Z mé praxe mohu říct, že tuto situaci s klienty řeším každý druhý prodej.

Kdybyste se chtěli na něco zeptat, klidně mi zavolejte, rád Vám poradím.

Majitelům dále doporučuji z mých článků:

"Chcete také zjistit, jaká je maximální hodnota Vaší nemovitosti?"

„Jak prodávají nejúspěšnější profesionálové“.

„Výhradní prodej! ANO nebo NE?" 

„Vzkazy od zájemců ve schránce? Je to možné?"

a

"Také si myslíte, že je realitka při prodeji zbytečná?"

Miroslav Unger
Autor: Miroslav Unger

"Když něco dělám, tak pořádně. Bojuji proti špatné pověsti této profese a dělám tuto práci tak, aby mí klienti byli z výsledku spolupráce nadšení. Spolupracuji pouze s klienty, kteří vědí, proč vybrali pro prodej své nemovitosti zrovna mě. Od klientů vyžaduji při spolupráci 100% důvěru, a za to jim poskytuji 100% mého nasazení. Investuji do každého prodeje nejen svůj čas a peníze, ale také svou čest."

Neodcházejte s prázdnou!

Pravidelné články a důležité informace ze světa realit do Vašeho emailu ZDARMA

zpracováním osobních údajů